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    發文單位:東興市政府辦 成文日期:2020年12月25日
    標  題:東興市人民政府關于印發《東興市引入社會資本參與城市開發建設土地熟化工作的實施意見(試行)》的通知
    發文字號:東政規〔2020〕7號 發布日期:2020年12月25日
    效力狀態:

    東興市人民政府關于印發《東興市引入社會資本參與城市開發建設土地熟化工作的實施意見(試行)》的通知

      發布日期:2020-12-25 10:45 | 來源:東興市政府辦 | 字號: 分享到:
     
    各鎮人民政府,市人民政府各組成部門、各直屬機構:
      現將《東興市引入社會資本參與城市開發建設土地熟化工作的實施意見(試行)》印發給你們,請認真貫徹執行。
    2020年12月25日
      東興市引入社會資本參與城市開發建設土地熟化工作的實施意見(試行)
      為引導社會資本積極投入我市城市建設,破解城市建設改造資金難題,進一步盤活存量土地,改善人居環境,提升我市城市品位和整體形象,根據有關政策,結合我市實際,現就引入社會資本參與城市建設土地熟化工作,提出如下實施意見:
      一、工作目標
      通過引入社會資本參與我市城市建設的土地熟化項目建設,加快推進城市建設,改善民生,優化我市投融資環境,集約節約利用城市土地資源,不斷推動我市城市功能完善和形象提升。
      二、基本思路
      土地熟化是指對一定范圍內的集體或國有的土地、房屋進行征收、補償,并開展市政基礎設施建設,最終完成土地前期整理工作,使相關地塊滿足供地條件。引入社會資本參與土地熟化工作是指政府采取招標等競爭性方式公開選擇社會資本作為土地熟化人,由土地熟化人提供資金用于開展項目土地和房屋征收補償、場地平整等工作。按照“誰投資,誰受益”的原則,土地熟化達到供地條件后,土地熟化人可按規定參與相關地塊的土地出讓活動,并在土地出讓后,按協議收回土地熟化投資成本,獲得投資收益。
      三、基本原則
     ?。ㄒ唬┱鲗?、市場運作。土地熟化工作應在市人民政府的統一指導和監管下,以市住建局為主體組織實施,充分發揮市場機制的調節效應,以招標等公開競爭性方式擇優選擇土地熟化人,確保土地熟化工作的規范有序和公平、公正、公開。 
     ?。ǘ┙y一規劃、分步實施。按照國土空間規劃,結合我市實際情況,確定土地熟化項目和分步實施計劃,推動土地熟化項目開發建設。 
     ?。ㄈ┦旃┓蛛x、凈地出讓。土地熟化工作與土地供應工作分階段進行,即社會資本先參與土地熟化工作,項目用地完成征地拆遷等前期工作后,再開展項目土地出讓工作,以實現良性引入社會資本參與土地熟化工作的目的。 
     ?。ㄋ模嵤虑笫?、因地施策。根據項目和熟化地塊的具體情況,科學合理的制定項目土地熟化方案,對開展土地熟化需要投入較大的項目,在不違背相關法律法規的前提下,可引入多個土地熟化人將項目分批熟化、分期供地。
      四、適用范圍
      土地熟化項目主要適用于一定范圍內的集體或國有的土地、棚戶區改造、城中村改造、舊城改造、涉及大量居(村)民房屋征收、產業用地征收以及實施的成片開發建設需要用地的項目,土地出讓前確需投入較大資金進行土地熟化的地塊。熟化項目土地面積原則上應不少于20畝(屬舊城改造的項目不少于5畝,也可根據項目用地權屬范圍確定)。
      五、實施步驟
     ?。ㄒ唬╉椖繙蕚?/font>
      1.開展前期調查。市住建局開展項目前期調查;自然資源部門配合提供項目相關規劃資料、項目地塊權屬登記、地上附著不動產產權等信息;市征儲中心配合提供項目征拆信息。
      2.市政府審議。項目經市住建局審查通過后,按程序報市政府審議。
     ?。ǘ╉椖空袠?/font>
      1.編制項目土地熟化方案。市自然資源局向市住建局提供土地熟化項目規劃設計要點。市住建局根據項目規劃設計要點,結合前期調查報告,編制項目土地熟化方案和招標文件。項目需開展城市設計工作的,招標文件中應附項目城市設計方案。
      2.熟化方案審查。市住建局將項目土地熟化方案報市領導分管領導批準。
      3.申請招標。市住建局負責開展項目熟化人的招標工作。
      4.組織招標。確定批次招標項目后,由市住建局組織開展項目土地熟化人招標工作。市住建局與中標人即土地熟化人簽訂項目土地熟化協議,土地熟化資金分期分批轉入市自然資源局的賬戶,或者由市政府重新指定專戶進行管理。
     ?。ㄈ╅_展征地拆遷
      1.制定開發方案。市自然資源局委托熟化人開展項目總平圖設計,項目總平圖設計經市規委會審議通過后,可作為項目后期開發建設依據。
      項目需分期開發的,市自然資源局應制定項目開發方案,明確項目總平圖設計、地塊分期開發計劃,項目征地拆遷安置補償方案等。
      2.土地前期整理。市住建局根據城建計劃組織辦理土地前期整理相關手續,市征儲中心依職責配合。市住建局按規定委托市平臺公司作為實施單位,負責土地前期開發整理具體工作。
      3.啟動征地拆遷工作。由市土地征儲中心負責,按照相應規定使用熟化資金開展項目范圍內土地、房屋等征收補償工作。
     ?。ㄋ模┩恋爻鲎?/font>
      1.土地評估。由市自然資源局對熟化項目進行土地評估。
      2.出具熟化人資格認定書。市住建局根據熟化人資金到位的情況,對土地熟化協議中的乙方出具相關批次項目的土地熟化人資格認定書。
      3.申請地塊出讓。市住建局向市自然資源局申請項目地塊公開出讓并依據經批準的項目開發方案,提供地塊招拍掛條件,市自然資源完善用地手續后,依法組織項目地塊出讓。
      4.土地出讓金認繳。項目地塊公開出讓成功后,如果項目地塊競得者是土地熟化人,土地出讓金的認繳:項目地塊公開出讓成功后,受讓人應按土地出讓的規定和要求在規定時間內分期分批繳納土地出讓價款至財政局,由財政局根據土地熟化協議將土地價款中用于履行對土地熟化人義務的資金撥付自然資源局。自然資源局按協議約定履行對土地熟化人的資金撥付義務。
      六、項目申報相關材料要求
     ?。ㄒ唬╉椖壳捌谡{查報告
      市住建局在項目準備階段提交的項目前期調查報告,應包含以下內容:
      1.項目基本情況。包括項目區位、建設范圍、面積、現狀建筑情況、不動產權屬、使用情況、項目片區規劃、可開發建設用地面積等基本情況。
      2.項目周邊區域現狀。包括周邊不動產權屬、使用情況,周邊交通、醫療、教育等基礎設施現狀和規劃情況等。
      3.項目評估。市住建局及市征儲中心對項目土地熟化成本進行估算。
     ?。ǘ╉椖客恋厥旎桨?/font>
      市住建局在項目招標前提交項目土地熟化方案。
     ?。ㄈ╉椖空袠宋募?/font>
      市住建局根據東興城市規劃及結合實際情況制定項目招標文件。
      七、相關規定
     ?。ㄒ唬┥鐣Y本參與資格。報名參與土地熟化的社會資本出資方需具有獨立法人資格,具有較強的財務與融資能力,有良好的銀行資信、財務狀況及相應的償債能力。 
     ?。ǘ┩恋厥旎苏袠顺绦?。市住建局組織市自然資源局、財政局、市發改局等相關部門對熟化人招標文件進行初審后,報市政府分管領導審批,審批后市住建局委托招標代理機構進行征集熟化人招標工作,并發布《征集土地熟化投資人公告》。有意向的投資人可向市住建局報名并繳納投標保證金(保證金桉不超過擬熟化項目征收補償資金的10%計)參與投標。
      在公告期結束后,從市住建局建立的土地熟化項目評審專家庫中隨機抽取專家,招標代理機構組織對投標參與人的材料進行資格審核和評標。參與熟化競標的原則上不少于三個。確定中標人后,招標代理機構發出《熟化人中標通知書》。市住建局與中標的熟化人簽訂《土地熟化協議》,約定熟化資金支付進度、熟化時限、熟化人須參與熟化土地競買等具體內容。中標的熟化人其投標保證金自動轉為熟化人履約保證金;未中標的,投標保證金于5個工作日內予以退還。市住建局將《熟化人中標通知書》及《土地熟化協議》報市自然資源局備案。
     ?。ㄈ┦旎讼嚓P權利義務。熟化人必須參與其中標的熟化項目土地招拍掛的競買活動,不參與競買或雖然參與但是存在故意行為造成土地出讓不成交的,熟化人繳納的履約保證金不予退還,還應承擔土地出讓前期工作費用及《土地熟化協議》中所約定的違約責任。項目出讓后,競得所參與熟化項目地塊土地使用權的熟化人。未競得土地的,除返還土地熟化資金本金外,另按銀行同期貸款利率,以實際占用熟化資金金額和時間計算補償金予以補償。所需的補償金由市住建局審核后,補償金由土地競得人承擔。熟化人在具有相關工程資質前提下,依法依規參與土地熟化子項目的工程招投標,商務標評分時住建部門給具有熟化資格的競標單位增加20分。
     ?。ㄋ模┩恋厥旎瘏f議的解除。1.土地熟化人未按協議約定履行出資義務的,取消熟化人資格。2.由于征拆等不可抗拒的原因導致該項目無法熟化的,《土地熟化協議》自動作廢,市財政局全額退還所交的熟化金。
     ?。ㄎ澹┩恋厥旎Y金監管。熟化資金必須用于征地拆遷,不能挪作他用。屬于征地拆遷資金的由市土地征儲中心支配;屬于項目進行“三通一平”、房屋工程建設、市政道路建設等開發建設的資金由市土地征儲中心撥付給市政府平臺公司,再由平臺公司根據熟化進度付款給用款單位開展工作。
     ?。┮咽旎椖客恋氐某鲎?。土地出讓底價和起始價應根據土地評估結果和政府產業政策,同時參考土地熟化成本和投資人合理收益綜合確定。對規模較大、拆遷難度較高的項目,在符合城市規劃的前提下,可按“整宗公告、分期熟化、分期驗收、分期出讓”原則,根據熟化情況分宗出讓土地。 
     ?。ㄆ撸┮咽旎椖客恋厥褂脵嗳说拇_定。通過招標、拍賣或掛牌確定已熟化項目土地的使用權人。已熟化項目土地首次公開出讓時,作為該項目土地熟化出資方的土地熟化人,必須參與土地出讓活動,否則取消其該項目的土地熟化人資格。已熟化項目土地未成交,再次組織土地出讓的,不再將擁有土地熟化人資格作為報名參與土地出讓活動條件。原則上只有具備本項目熟化人資格的,才能參與競買該項目地塊的土地使用權。由市住建局負責通知符合條件的土地熟化人參與本次土地熟化項目的土地招拍掛活動。
     ?。ò耍┩恋爻鲎寖r款的處理。項目地塊土地出讓價款按相關規定扣除計提和相應成本后,由市財政局根據土地熟化協議將土地價款中用于履行對土地熟化人義務的資金撥付用款單位,溢價部分由市財政統籌安排用于全市土地熟化項目及修建改造項目周邊基礎設施、公共服務設施等。
     ?。ň牛┘訌婍椖哭D讓監管。市住建局要嚴格監督熟化人按照已簽訂的《土地熟化協議》完成中標項目的土地熟化工作。中標的熟化人不得擅自轉讓土地熟化項目、變更法人和股權,如確需轉讓項目、變更法人和股權的,必須報市住建局批準后方可實施,未經批準擅自轉讓土地熟化項目、變更法人和股權的,市住建局應終止《土地熟化協議》,沒收熟化人繳納的履約保證金。
     ?。ㄊ┩晟仆顺鰴C制。對因熟化人資金不到位、自身管理不善及受征拆影響等原因,造成項目無法推進的,終止《土地熟化協議》,待熟化地塊出讓后返還其前期投入資金本金,不計利息、不給予補償。為加快我市推進土地熟化項目建設,簽訂《土地熟化協議》二年內未開展土地熟化的項目,市住建局與熟化人終止協議。
     ?。ㄊ唬┍疽庖娫囉闷谝荒?,由市住建局、自然資源局負責解釋。



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